Puin in de tuin
"Ligt er puin in de tuin?" Niet de meest voor de hand liggende vraag bij het kopen van een woning. Toch is het wel raadzaam deze vraag te stellen. Onderstaande kwestie speelde een paar jaar geleden.
Henk en Annelies kopen in 2013 een vrijstaande semibungalow met weiland en tuin. In de koopakte staat dat het gekochte geschikt is om normaal te worden gebruikt als woonhuis. Ook staat er dat er bij verkoper Carla geen verontreiniging bekend is.
Henk en Annelies laten geen bodemonderzoek uitvoeren, maar informeren bij Carla voordat de koop wordt gesloten naar de aanwezigheid van puin. Carla geeft aan dat als er al puin zou zijn, dit op het weiland achter de tuin zal zijn. Hier stonden vroeger stallen. Deze zijn inmiddels gesloopt. De grond wordt echter al jaren zonder problemen gebruikt voor landbouw, hier is nooit abnormaal veel puin aangetroffen.
Vanwege geruchten uit de buurt vertrouwen Henk en Annelies het toch niet en ze laten na het notariële transport een grondonderzoek uitvoeren. Er wordt van alles gevonden: beton, muren, ijzeren bewapening. Volgens Carla is dit het gevolg van sloop van stallen 24 jaar geleden door haar inmiddels overleden man. Volgens Carla had het slopersbedrijf destijds de opdracht om alles puinvrij te maken. Toen dit niet goed gebeurde, heeft haar man het overige puin verwijderd en gras ingezaaid.
Na veel discussie tussen kopers en verkoper komt de zaak uiteindelijk bij Hof 's-Hertogenbosch te liggen. Henk en Annelies zijn van mening dat de woning door de grote hoeveelheid puin niet meer normaal als woning te gebruiken is. Ook stellen ze dat de koop tot stand is gekomen door dwaling, omdat Carla niet heeft verteld dat er nog puin aanwezig was. Carla bestrijdt dit: ze heeft geen mededelingsplicht geschonden omdat ze in de veronderstelling verkeerde dat de grond goed gesaneerd was.
Het hof oordeelt dat het puin in een deel van de tuin het normale gebruik van de woning niet in de weg staat. Er is echter wel sprake van dwaling. Als Henk en Annelies op de hoogte waren geweest van het puin, hadden ze de koopovereenkomst niet (onder deze voorwaarden) gesloten. Bij Carla had het puin bekend moeten zijn, ook al is het haar man geweest die zich destijds met de sloop heeft beziggehouden. Bovendien hebben Henk en Annelies nog vragen gesteld over de verontreiniging en Carla heeft hierbij de halve waarheid verteld.
Omdat Carla dus de mededelingsplicht heeft geschonden, kan door haar niet meer worden tegengeworpen dat Henk en Annelies zelf ook geen onderzoek hebben gedaan. De mededelingsplicht gaat immers altijd voor de onderzoeksplicht. De koop is dus tot stand gekomen onder invloed van dwaling en daardoor brengt de rechter de kosten van sanering in mindering op de koopsom.